其他税种筹划
经营性租赁合同怎样签订才能节税？（下）
添加日期：2015年05月06日
【案例1】A公司与其关联企业B公司签订租赁合同中的价格条款规定：B公司出租厂房、办公楼给A公司，租赁期限5年，每月租金为107 000元，租金包括办工厂区、停车位、厂区道路和绿化带等附属设施，还包括办公楼中的办公设备租金和管理服务费用。请分析该租赁合同的涉税风险及如何签订租赁合同才可以节税?
根据国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)的规定，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。基于此规定，办公设备、办工厂区、停车位、厂区道路和绿化带等附属设施和管理服务费用不属于房产，不用交房产税。可是本案例中的B公司出租厂房、办公楼给A公司，租赁期限5年，每月租金为107 000元，租金包括办工厂区、停车位、厂区道路和绿化带等附属设施，还包括办公楼中的办公设备租金和管理服务费用。这种业务合同会使B公司承担更多的房产税。
假设B公司向A公司收取的每月管理费用或服务费用为17 000元，厂区道路、绿化带和停车位租金为每月10 000元，办公楼中的办公设备为每月租金10 000元。这将使A公司每月多缴纳房产税37 000×12%=4 440(元)，一年总共多缴纳4 440×12=53 280(元)，按照本案例中签订的5年租赁合同计算，B公司在租赁期间要多缴纳房产税为53 280×5=266 400(元)。
为了规避B公司在租赁期间要多缴纳房产税53 280×5=266 400(元)，建议修改租赁合同，具体如下：
B公司与A公司签订一份厂房和办公楼租赁合同，月租金为70 000元;签订一份物业服务合同，月服务价格为17 000元;签订一份办公设备租赁合同，月租金为10 000元;签订一份厂区、绿化带、停车位、围棋等附属设施租赁合同，每月租金为1 000元。把目前的每月租金分解为四份合同中的租金，就可以节省房产税266 400元。
(三)承租人代出租人缴纳税费时，合同必须签税前租金
如果出租人不承担税费,或承租人代出租人缴纳税费,那么，出租人与承租人在签定经营性租赁合同时，在租赁合同中必须签定税前租金，而不能签税后租金，然后约定承租人代替出租人缴纳租赁有关的各种税费,从合同租金中进行抵扣。假设税前租金为A，税后租金为B，到租赁物所在地的地税局去代开发票需要承担的综合税率为R，则简单的等式为B=A× (1-R)，A=B/(1-R)。切记在租赁合同中应签定的租金为A=B/(1-R)。而不是B=A×(1-R).这样的话，企业以A=B/(1-R)进成本入账，就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。
【案例2】非居民企业A在中国取得租金收入，支付人B公司履行代扣代缴义务。在租赁合同中双方约定：B公司支付给A公司租金9 000元，有关租赁税费由B公司自己承担。居民企业B为了账务处理，到当地税务部门代开发票，按照综合税率10%扣缴1 000元税收，税务部门向代扣代缴义务人B公司开据完税凭证，完税凭证上写纳税人名字是非居民企业A的名字。居民企业B询问其计算扣除租金支出时，是按合同约定的租金金额9 000元扣除还是按照租金金额9 000元加上代扣的税费1 000元扣除?
本案例中，B公司作为代扣代缴义务人代扣代缴1 000元税款后向A公司支付的租金为9 000元，但B公司向A公司的实际租金支出为10 000元。根据《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”同时根据《企业所得税法》的规定，任何支出要在企业所得税前扣除，必须具备两个条件：一是该支出与企业的生产经营有关;二是要有合法凭证。可是本案例中的税务部门开给B公司的完税凭证上所写的纳税人名字是非居民企业A的名字，很难证明该支出与B公司的生产经营有关，因此，B公司的企业所得税前只能扣除9 000元，而不能扣除10 000元。这就导致了B公司要多缴纳企业所得税250元(1 000×25%)。
因此，要使B公司节约250元企业所得税，就必须在签订租赁合同时，将租金签成税前租金10 000元(9 000/(1-10%)，并在合同中约定：出租人收取租金收入的各项税收由承租人承担，或由承租人代扣代缴，并于租金中进行扣除。
(完)
根据国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)的规定，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。基于此规定，办公设备、办工厂区、停车位、厂区道路和绿化带等附属设施和管理服务费用不属于房产，不用交房产税。可是本案例中的B公司出租厂房、办公楼给A公司，租赁期限5年，每月租金为107 000元，租金包括办工厂区、停车位、厂区道路和绿化带等附属设施，还包括办公楼中的办公设备租金和管理服务费用。这种业务合同会使B公司承担更多的房产税。
假设B公司向A公司收取的每月管理费用或服务费用为17 000元，厂区道路、绿化带和停车位租金为每月10 000元，办公楼中的办公设备为每月租金10 000元。这将使A公司每月多缴纳房产税37 000×12%=4 440(元)，一年总共多缴纳4 440×12=53 280(元)，按照本案例中签订的5年租赁合同计算，B公司在租赁期间要多缴纳房产税为53 280×5=266 400(元)。
为了规避B公司在租赁期间要多缴纳房产税53 280×5=266 400(元)，建议修改租赁合同，具体如下：
B公司与A公司签订一份厂房和办公楼租赁合同，月租金为70 000元;签订一份物业服务合同，月服务价格为17 000元;签订一份办公设备租赁合同，月租金为10 000元;签订一份厂区、绿化带、停车位、围棋等附属设施租赁合同，每月租金为1 000元。把目前的每月租金分解为四份合同中的租金，就可以节省房产税266 400元。
(三)承租人代出租人缴纳税费时，合同必须签税前租金
如果出租人不承担税费,或承租人代出租人缴纳税费,那么，出租人与承租人在签定经营性租赁合同时，在租赁合同中必须签定税前租金，而不能签税后租金，然后约定承租人代替出租人缴纳租赁有关的各种税费,从合同租金中进行抵扣。假设税前租金为A，税后租金为B，到租赁物所在地的地税局去代开发票需要承担的综合税率为R，则简单的等式为B=A× (1-R)，A=B/(1-R)。切记在租赁合同中应签定的租金为A=B/(1-R)。而不是B=A×(1-R).这样的话，企业以A=B/(1-R)进成本入账，就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。
【案例2】非居民企业A在中国取得租金收入，支付人B公司履行代扣代缴义务。在租赁合同中双方约定：B公司支付给A公司租金9 000元，有关租赁税费由B公司自己承担。居民企业B为了账务处理，到当地税务部门代开发票，按照综合税率10%扣缴1 000元税收，税务部门向代扣代缴义务人B公司开据完税凭证，完税凭证上写纳税人名字是非居民企业A的名字。居民企业B询问其计算扣除租金支出时，是按合同约定的租金金额9 000元扣除还是按照租金金额9 000元加上代扣的税费1 000元扣除?
本案例中，B公司作为代扣代缴义务人代扣代缴1 000元税款后向A公司支付的租金为9 000元，但B公司向A公司的实际租金支出为10 000元。根据《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”同时根据《企业所得税法》的规定，任何支出要在企业所得税前扣除，必须具备两个条件：一是该支出与企业的生产经营有关;二是要有合法凭证。可是本案例中的税务部门开给B公司的完税凭证上所写的纳税人名字是非居民企业A的名字，很难证明该支出与B公司的生产经营有关，因此，B公司的企业所得税前只能扣除9 000元，而不能扣除10 000元。这就导致了B公司要多缴纳企业所得税250元(1 000×25%)。
因此，要使B公司节约250元企业所得税，就必须在签订租赁合同时，将租金签成税前租金10 000元(9 000/(1-10%)，并在合同中约定：出租人收取租金收入的各项税收由承租人承担，或由承租人代扣代缴，并于租金中进行扣除。
(完)
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